전회 칼럼에서는 수분양자 입장에서 부동산 분양계약의 분양자가 누구인지를 확정하는 문제에 대해서 살펴봤다. 이번 칼럼에서는 부동산 분양계약에서 흔히 발생하는 분양계약 해제 분쟁을 수분양자 입장에서 검토해보기로 한다.

분양계약 해제는 두 가지 측면에서 발생한다. 하나는 수분양자가 분양계약상 분양대금을 납부하지 못해서 분양자로부터 분양계약을 해제당하는 경우이다. 다른 하나는 분양자가 분양계약상 의무를 위반하여 수분양자가 분양계약을 해제하는 경우이다.

전자의 경우 분양계약상 수분양자의 의무 위반에 대하여 명확하게 규정하고 있으므로, 수분양자가 분양대금을 납부하지 못하면 분양계약 해제는 당연히 인정된다. 실무상 수분양자의 계약금 몰취 내지 중도금 대출금 이자에 대한 손해배상 범위에 대해서 주로 다투어진다.

이에 비해 후자는 매우 다양하고 복잡한 양상으로 분쟁이 발생한다. 그 유형을 분류해보면, (1) 분양계약에서 정한 입주예정일을 지키지 못한 경우, (2) 분양대상에 대한 허위 과장 광고가 있는 경우, (3) 분양계약 체결 이후 설계변경 등으로 분양대상이 실질적으로 변경되는 경우, (4) 수분양자의 업종과 동일하거나 유사한 업종으로 다른 수분양자에게 분양하여 경업금지의무에 해당하는 업종제한 특약사항을 위반하는 경우, (5) 분양대상의 하자가 매우 중대하고 심각한 경우 등 여러 분쟁 유형이 있다. 본 칼럼에서는 지면 관계상 가장 빈번하다고 할 수 있는 (1) 유형에 대해서만 살펴보도록 하겠다.

분양자가 약정한 입주예정일을 준수하지 못하는 유형의 분쟁은 흔히 발생한다. 특히 근래 금리 인상과 인플레이션으로 인한 공사비 상승으로 인해서 건물이 원래 약정된 기일에 완공되지 못하는 경우가 많아지고 있다. 수분양자는 약정된 입주예정일을 믿고 분양대금을 납부했지만, 입주예정일이 지연되면 큰 곤란을 겪게 된다. 이때 수분양자는 분양자가 입주예정일을 준수하지 못했다는 이유로 분양계약을 해제할 수 있다. 분양계약서에 입주예정일을 명시하고 있는 경우에는 분양계약 해제 자체는 큰 어려움 없이 인정될 수 있다.

그런데 문제는 분양계약서에서 입주예정일을 명확하게 정하지 않은 경우이다. 이때 수분양자가 분양계약을 해제하고자 한다면, 합리적인 상당한 기간 내에 건물이 완공되지 않은 경우 분양자에게 기간을 정하여 이행을 최고하고 그 기간 내에 완공되지 않아야 한다. 따라서 이 경우 최고 행위가 꼭 필요하고, 추후 소송에서 증거로 제출할 수 있는 내용증명 통지서로 명확하게 최고를 하는 것이 권고된다. 여기서 합리적인 상당한 기간은 분양계약 당사자가 예상하고 있었던 건물의 완공 및 입주 예정일, 분양계약의 내용과 계약체결 경위, 분양계약 건물의 규모와 용도, 건물을 신축하는 데에 통상 소요되는 기간, 당초 예상하지 못한 사정의 발생 여부 등 여러 사정을 고려해서 결정된다. 따라서 구체적인 사건마다 법원의 판단이 달라질 수 있다.

분양자가 입주예정일을 준수하지 못해서 수분양자가 분양계약을 해제하는 경우 소송에서 수분양자는 손해배상 청구로서 위약금 청구를 할 수 있다. 통상적으로 수분양자 또는 분양자에게 책임 있는 사유로 분양계약이 해제되는 경우 총 분양대금의 10% 내지 계약금을 위약금으로 분양자 또는 수분양자에게 지급한다는 취지의 위약금 약정을 분양계약서에서 규정하고 있다. 수분양자는 이러한 위약금 약정에 기한 위약금 청구를 할 수 있다. 위약금은 민법상 손해배상액의 예정에 해당하여 민법 제398조 제2항에 따라 소송에서 법원이 감액할 수 있다. 그러나 필자의 관련 사건에서의 경험에 의하면 통상적인 위약금 청구사건에서는 법원이 위 조항을 적용하여 위약금을 감액하는 경우가 많지만, 수분양자가 약정된 위약금을 청구하는 경우에는 법원은 대부분 위약금을 감액하지 않고 위약금 전액을 손해배상액을 인정하고 있다. 따라서 수분양자로서는 분양자 측의 귀책사유로 입주예정일이 지연된 경우에는 위약금 상당의 이익을 기대할 수 있으므로 자신 있게 소를 제기할 수 있다.

분양계약 해제 소송에서 중도금대출약정이 문제되는 경우가 많다. 우리나라 분양 실무상 수분양자가 중도금을 납부하는 대신 금융기관으로부터 중도금대출을 받아서 금융기관이 직접 분양자 측에 중도금을 납부하는 경우가 많다. 입주예정일 혹은 입주일 이전의 중도금대출에 대한 이자는 분양자 측에서 대납한다. 중도금대출약정은 분양계약의 존속을 전제로 하는 것이므로, 분양계약이 해제되면 중도금대출약정도 소급하여 효력을 상실하고 수분양자는 원상회복으로서 대납 대출이자 상당액을 분양자에게 지급해야 한다는 것이 확립된 대법원 판례이다(대법원 2009. 1. 30. 선고 2008다31690 판결 등). 또한 최근 분양계약이 해제되는 경우 원상회복을 해야 하는 대납이자에 대한 이자는 분양계약이 해제된 날이 아니라 분양자가 대납한 날로부터 법정이자를 가산하여 지급하여야 한다는 대법원 판결이 선고된 바 있다(대법원 2022. 4. 28. 선고 2018다290810 판결). 이와 같이 중도금대출약정과 관련해서는 수분양자에게 불리한 법리가 존재하므로, 수분양자 입장에서는 분양계약 해제를 통지하거나 선택하기 전에 중도금대출약정에 따른 법적 문제를 면밀히 검토해야 할 것이다. 

/글 이권호 변호사 

본문 발췌 링크: [이권호 변호사 법률칼럼]수분양자 입장에서 살펴본 분양계약의 법적 문제(Ⅱ) - 머니투데이 (mt.co.kr)